上海住宅成本构成浅析.doc
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上海住宅成本构成浅析 2006年第10期 上海住宅房地产项目的成本主要由开发直接费和间接开发费两大部分组成。
开 发直接费包括土地费用、城市建设配套费、前期工程费、建安工程费、行政性收 费、维修基金及不可预见费等。
开发间接费主要由管理费、销售费用、财务费用 和税金组成。
一、开发直接费 1.土地费用 。
2004年,上海市挂牌出让成交的住宅土地共27幅，土地面积18.01万平方米，平 均容积率1.27万平方米/公顷，折合成平均楼面价为2080.09元/平方米。
2005年,上海市国有土地使用权出让公告1～6号126幅土地中，住宅用地仅1幅， 所以,选择部分不同地段规划容积率较低的综合类用地为例。
从2004年、2005年成交的住宅用地中可以清楚地看到，未来几年上海通过国有土 地使用权出让取得土地后开发住宅产品的基本土地费用。
2.城市建设配套费 。
城市建设配套费是上海住宅建造成本中最刚性部分，因为它一分也不能少。
主要 包括以下内容： 住宅建设配套费 320元/平方米 自来水配套费17.5元/平方米 生活污水排放配套费 17.0元/平方米 供电配套费 145元/平方米 燃气供应配套费 24.5元/平方米 通信设施配套费 12.5元/平方米 人防设施配套费 60元/平方米 公共建筑配套费 84元/平方米（内环线以内） 合计680.5元/平方米 最后一项上交公共建筑配套费知道的人不多。
它是指该住宅开发项目在基地内 未建幼儿园、学校、商业等公共设施的，需按住宅总建筑面积的2%、内环线内420 0元/平方米、内环线外38
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大山
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