北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案 京建拆450号.doc
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北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案 京建拆450号 ，北京市房屋拆迁。欢迎下载！
关于批转北京房地产估价师和土地估价师协会《北京市城市住宅房屋 拆迁市场评估技术方案》的通知 京建拆〔2009〕450号 关于批转北京房地产估价师和土地估价师 协会《北京市城市住宅房屋拆迁市场 评估技术方案》的通知 各区县建委、房管局： 为贯彻落实《关于进一步做好本市城市房屋拆迁安置和补偿工作的若干意见》（京建拆[2009]431号）， 规范和指导评估机构和估价人员做好城市房屋拆迁评估工作，现将北京房地产估价师和土地估价师协会《 北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》转发给你们，请认真贯彻执行。
特此通知 附件：北京房地产估价师和土地估价师协会《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》 二○○九年六月十八日 北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案
一、根据《房地产估价规范》的有关规定，结合本市实际情况，现就在本市行政区域内国有土地上住宅房屋拆 迁的市场评估，提出本技术方案。
二、拆迁评估的计算公式为：拆迁评估价款＝[（基准价格×K＋拆迁房屋重置成新价）×因素修正系数]×拆 迁房屋建筑面积＋拆迁房屋设备、装修及附属物价格
三、基准价格是指拆迁区域标准房地产价格减去标准重置价的差额。
四、标准房地产价格是指在拆迁区域内与被拆迁房屋物业类型相似的标准样本房屋平均价格。
（一）标准样本房屋，是指在被拆迁房屋所在区域的环境状况下，模拟新建普通住宅商品房。
一般应满足以下 条件：
1、钢混或砖混结构；
2、毛坯房或普通装修（四白落地、水泥地面、带门窗等）；
3、项目容积率大于1。
若拆迁区域环境状况特殊，也可根据区域环境状况确定标准样本房屋。
（二）标准房地产价格应采用市场比较法评估确定，不具备采用市场比较法条件的，可采用其它评估方法。
1、一般情况下，在同一拆迁区域内可评估一个标准房地产价格，如果拆迁区域呈狭长带状分布，可将其划 分为不同区段，分别评估各区段的标准房地产价格。
2、市场比较法计算公式为： 标准房地产价格＝可比实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因
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