住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属.doc
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住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属
一、问题的提出 开发商历来将住宅小区的地下车库单独出售，但购买者很少有领到产权证的，多 年来，人们很少对此进行追问 .今年11月12日南京鼓楼区法院的一纸判决牵动了商品房买卖双方的神经。
现将 该案例简述如下： 星汉城市花园是南京一个高档住宅小区，开发商于1998年9月申报该项目时，南 京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知》要求，其规划建筑应按机动车0.2 车位／户，非机动车2车位／户配建停车库。
小区建成后，3幢楼下建有连片整体 地下车库，共有59个机动车泊位。
2001年7月南京市国土资源局在发给开发商的 国有土地使用权证上明确记载：“使用权面积”和“其中分摊面积”都是7697.6平方 米。
开发商在销售时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。
但业主们入住后却发现 只有购买车位才能取得停车权。
开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个， 其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。
为此，业主将开发商 诉之法院，要求开发商将地下车库交还全体业主。
开发商则坚持认为其对地下车 库拥有产权。
2003年11月，法院开庭审理后认为，根据规范设计要求，车库应交付建筑物的所 有人共同使用。
同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星汉城 市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业 主享有，因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。
其次，根据《 江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分， 未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。
由于被告并无证据证 明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的 费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用 原则。
再次，根据《江苏省物业管理条例》，配套使用的附属设施、附属设备、公用 部位属全体业主所有，
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