如何做好“绿色建筑”的价值评估？.doc
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如何做好"绿色建筑"的价值评估？ 2010年9月27-30日，。
第二十五届泛太平洋房地产估价师与咨询师会议在印尼巴厘岛举行，在这短短的四天中，来自美国、韩国、日本、新加坡、澳大利亚、中国及台湾地区的估价师及本人做了主题发言，并进行了多场小组讨论，内容涉及融资估价、折现现金流法、损害资产评估、公共部门资产和基建评估、绿色建筑评估与咨询、评估模型、土地征用评估、无形价值评估和缺乏流动性折扣率等方面。
本人对绿色建筑评估与咨询方面有较大的兴趣和感触，现结合我国绿色建筑发展状况及其房地产评估状况，就绿色建筑评估所涉及的问题、经验借鉴及建议方面作简要论述。
近年来，在应对全球气候变化危机背景下，发展节能环保的绿色建筑、实现可持续发展，已经成为房地产业未来发展的趋势。
据欧洲建筑师协会统计测算，传统建筑全过程使用了50%的能源、42%的水资源、50%的原材料，导致了50%的空气污染、42%的温室效应，产生48%的固体废物，而目前建筑能耗约占我国社会总能耗的30%左右。
虽然我国绿色建筑刚刚起步，但是未来绿色建筑将有很大的发展空间。
如何充分认识绿色建筑的价值，科学评估绿色建筑的价格，是房地产评估机构和房地产估价师面临的重要课题。
因此，绿色建筑的价值评估在我国既有广阔的前景，同时也面临着诸多问题。
一、绿色建筑评估面临的问题 根据《绿色建筑评价标准》(GB/T50378-2006)的定义，绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内，最大限度的节约资源(节能、节地、节水、节材)、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。
绿色建筑的核心在于其"绿色"特征：节约能源和资源、保护环境和减少污染，实现可持续发展。
绿色建筑是个新事物，对绿色建筑的评估也面临种种问题和困难： 1.绿色建筑的价值难以量化和体现。
据了解，在美国绿色建筑评估优先选用的评估方法是市场比较法，其次是收益法，另外也可以采用成本法。
由于在美国绿色建筑已逐渐普及，相关机构积累了众多市场数据资料，因此用上述评估方法可以合理的确定绿色建筑的价值。
但是，对于我国来说，绿色建筑评估属于非常态的房地产价值评估，对于这类房地产，评估难点在于所需市场数据严重缺乏，这将直接影响评估价值的准确性。
例如，市场比较法中，可作为可比案例的绿色建筑项目成交案例很少；收益法中，绿色建筑的特征要素所带来的增值收益很难量化和确定；成本法中则很难确定绿色建筑的各项客观成本。
另外，还有一系列关键的技术问题亟待解决。
例如，在评估中，如何界定和度量能源节约等"绿色"特征，如何界定绿色产品的当前成本、重置成本等等。
2.全社会对绿色建筑的认识不够。
目前人们对绿色建筑的认识还存在不少误区，例如：绿色建筑就是高绿化、大景观的奢侈建筑，或者要采用大量高科技(太阳能、"恒温恒湿"等)，会造成高成本，更有甚者认为这不过是开发商的又一轮概念炒作的噱头。
实际上，绿色建筑的内涵很丰富，不仅是注重绿化，而是生态住宅、节能
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闹钟
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