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商业建筑知识
一、
1、商业发展展望： *公司今后的发展，视向大集团靠拢，项目难度加大，如：河北衡水、葫芦岛等项目； *2010-2020年是整个商业大洗牌，此阶段集聚提高员工的技术水平；
2、建筑设计要点（前期部核心） >项目为纯空地时，考虑的建筑问题： 1)已知经济技术指标：占地面积、总建筑面积、容积率、绿化率、停车场等；中间涉及到一系列的问题：地价：如临沂：100万/亩、唐山400-500万/亩、北京：500-700万/亩，现在1000万/亩 2)楼已建起。
300亩对应5000售价，土地价对应成本问题； >商业属性，价格与地块相关联，这就涉及容积率问题（不含地下）三线城市商业容积率一般不会过3，北京有的在6或7，这与当地楼层抗性有关；容积率高，有抗性，肯定会有住宅；但容积率不能超，用不完可以建筑密度在60%已经很大了；
3、建筑换算要点 已知相应的经济技术指标： *建筑密度×占地面积=建筑用地面积（单层） *单层建筑面积×该地区的楼层数（抗性）如4层，得出该地区商业总建筑面积 *容积率=地上总建筑面积÷总用地面积 *容积率×建筑总用地面积=总建筑面积 *楼层限高的有关问题：例如：已知限高20米、100米等，迅速就判断出这是什么性质的楼层；如：裙楼商业
4、已知一块空地，在无经济技术指标的情况下：我们需要怎么推算？ *一块空地有的有经济参数，有的没有：首先这块地多少亩可以知道？建筑密度较高一般在65-70%，商业抗性决定该楼层，大概就判断出几层：层数×单层的建筑面积=总建筑面积；方可推断出总建筑面积、占地面积、容积率； *有关住宅的一些建筑知识大家要认真学习。
例如：多层、小高层、高层和超高层等；多层住宅：6-7层、小高层：11-12层、高层：17层、超高层：28层以上； *层数已知，底座和间距，（塔楼和板楼），住宅不低于35米间距，有关抗性问题：同样看商场或市场时：上下层考虑，每层的衔接关系，特别要关注一层和最高层有关现状
二、商业属性 *任何一个商业地块，都具备天然的商业属性和天然的商业价值 *商业又分为：都市型商业和社区型商业、主题商业，不同的地段意味着该地段的商业属性不一样。
有关建筑成本： 任何一块地，具备了商业属性，它就具备天然的商业价值。
*商业建筑成本都一样，商业2000-3000元，北京在3000元的成本视为较高的成本，楼面价，地下：1800元、地上1100元；土建：地下是地上的一倍，外装100元/㎡、内装300-400元/㎡，中央空调150-200元、消防：100元/㎡，强电和弱电：70-80元/㎡。
*广告：53%、还涉及隐性成本 *都市型商业与社区型商业和邻里型商业最大的区别在于都市型商业附加值较大； 楼已建起来，经济技术指标已有，来看问题 *建筑最好建成：正方形或类似正方形的建筑物。
*建筑物成型平面图，一般在商业建筑中，建筑结构为方形较佳，圆形为差，圆形在处理动线不合理，局部可以，及冷热区的问题； *柱网在8.4，为异形地块时，伸缩缝在4.5跨度，最门面上还是
第一跨，2.4米通道中间三等缝，或二等缝，8.4×8.4-2.4通道为三等缝
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