兼顾城市规划因素的城镇土地定级技_省略_线探讨_以武汉市商业用地定级为例_陈韦
第29卷 第1期
2015年1月中国土地科学China Land SciencesVol.29 No.1Jan.,2015
兼顾城市规划因素的城镇土地定级技术路线探讨
——以武汉市商业用地定级为例
2陈 韦1 ，熊向宁1，王 芳1，，黄广生1
（1.武汉市土地利用和城市空间规划研究中心， 湖北 武汉 430014；2.武汉大学资源与环境科学学院，
湖北 武汉 430079）
摘要：研究目的：基于国家行业规程对城镇土地定级因素因子及土地定级技术路线进行再认识，并提出一种兼顾城市
规划影响的城镇土地定级技术途径。研究方法：采用多因素综合评价法建立地价潜力模型,揭示城市规划对土地质量
的综合影响，基于模型测算结果提炼成城市规划因素因子，纳入城镇土地定级因素因子体系后参与多因素综合评价确
定土地级别。研究结果：城市规划通过协调城市空间布局和综合部署各项城市建设对土地价值的空间分布及变化趋
势产生了重要影响；兼顾城市规划因素的土地定级技术路线不仅能克服传统土地定级的局限，而且对现有国家规程的
技术框架进行了扩展。研究结论：武汉市商业用地定级的实证研究结果验证了技术路线的有效性。
关键词：土地经济；土地定级；多因素综合评价；城市规划因素；武汉市
中图分类号：F301.2 文献标识码：A （2015）文章编号：1001-815801-0079-07
DOI:10.13708/j.cnki.cn11-2640.2015.01.009
Technical Roadmap of Urban Land Grading Combining Urban Planning
Factors: A Case of Commercial Land Grading in Wuhan
CHEN Wei1, XIONG Xiang-ning1, WANG Fang1,2, HUANG Guang-sheng1
（1. Wuhan Land Use and Urban Spatial Planning Research Center, Wuhan 430014, China; 2. College of Resources and
Environmental Science, Wuhan University, Wuhan 430079, China）
Abstract: The purpose of this study is to discover the factors and technical roadmap of urban land grading and to discuss an approach for urban land grading regarding to the urban planning factors. Method of multi-factor synthetic evaluation is employed to model the potential land values and to quantify the impacts of urban planning on land grade. Based on the model result, a set of urban planning factors is refined for urban land grading. The results indicate that urban planning has significant effects on the spatial distribution and variation tendency of urban land values in terms of the urban dimensional distribution and constructions; the technical roadmap taking account of urban planning factors may not only overcomes the limitations of traditional urban land grading, but also expand the technical framework of national regulations. The paper uses a case study of commercial land grading in Wuhan city to demonstrate the validity of the technical roadmap.
收稿日期：2014-04-01
修稿日期：2014-10-21
（1963-）第一作者：陈韦，男，湖北武汉人，高级工程师、国家注册规划师、武汉大学兼职教授。主要研究方向为城市规划与土地利用。
E-mail: wlsp_chenwei@163.com
80 中国土地科学 2015年1月 第1期Key words: land economics; urban land grading; multi-factor synthetic evaluation; urban planning factor; Wuhan City1 引言
城镇土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位和作用，对土地使用价值进行综合评定，并使评定结果等级化的过程。伴随着中国城镇土地使用制度和住房制度改革以及房地产
（以下简称）市场的不断发展，2002年7月起实施的《城镇土地分等定级规程》《规程》对中国城镇土地分等定级
的基本原则、技术途径、程序、方法和成果形式进行了统一规范，确立了土地现状条件为主导的定级技术思路。然而随着城市化进程的不断加快，城市规划对城市空间布局的控制引导和各类建设项目所做的综合部署起着决定性作用，特别是对城市土地利用所做的安排、对城市土地质量产生的影响也越来越显著。国内学者开展了大量关于城市规划与城市地价互动关系的研究[1-6],结合城市规划对土地估价技术改进进行了探索[7 -8] ,对城市规划驱动下的地价时空演变及动态模拟进行了定性或定量研究[9-14]，表明城市地价不仅仅是指土地利用结构下的现状土地价格，更为重要的是土地未来发展溢价，即规划预期地价[12]。城镇土地级别是土地价值的直观反映，土地定级应考虑城市规划对城市发展的控制引导所造成的土地价值超前变化影响。
目前国内鲜有文献涉及土地定级中评价规划影响的思路和方法，仅有北京大学张东航[15]提出规划折现的方法，即将定级评价单元分值分成现状分值和规划分值两个部分，其中规划分值是通过定义规划状况现实影
（规划实现率和年期修正系数的乘积）响折扣系数，将规划完全实现后的评价单元分值进行折算后的结果。这
种技术方法综合了土地的现实价值和潜在价值，但折扣系数的确定仍然是主观判断的结果，缺乏有效的支撑依据。在城镇土地定级的实践层面，《规程》提出了规划模拟定级和规划修正定级两种考虑规划条件的城镇土地定级方法，但在参数设定、量化方法等方面操作性欠佳。目前尽管一些城市已经引入了城市规划因素，但大多将规划因素简单等同于现状因素，将规划定级与现状定级进行加权平均后作为最终定级结果，对规划因素的具体内涵及影响也多为主观判定。这种简单化的处理方式缺乏对城市规划因素对土地级别影响方式和幅度的系统分析，定级结果同样缺乏可靠的依据和支撑。总体而言，目前中国在量化城市规划因素对土地质量影响方面的研究仍然较为薄弱，缺乏对引入城市规划因素的城镇土地定级技术体系和实现路径的系统分析。本文根据2011年完成的《武汉市土地定级与基准地价更新》研究成果，对如何开展兼顾城市规划因素的城镇土地定级进行探讨。
2 兼顾规划因素的土地定级技术路线设计
2.1 土地定级因素因子再认识
《规程》根据城镇土地有偿使用的本质特征，按照综合定级和分类定级两种方式，初步提出了综合定级和商业、住宅及工业三种用地类型的土地定级因素因子框架。此外，由于社会经济发展水平、自然条件禀赋等方面的差异，《规程》要求各地可结合自身土地定级工作实际情况选择其他方面的土地定级因素，如城市规划因素。尽管《规程》为城市规划因素参与土地定级提供了行业技术规范依据，但基准地价编制期限一般为三年，对土地利用管理来说是一个较长的过程，必须统筹兼顾现实与未来；另一方面在中国快速城镇化背景下，城市的发展日新月异，土地市场变化频繁，土地价值的时空变化显著。在土地价格管理模式无法做到动态实时的情况下，科学预测土地价格趋势，为土地管理提供相对较长适用期限的基准价格，尤显重要。因此，将城市规划因素纳入土地定级的评价因子体系进行综合考虑，是新时期城镇土地定级总体技术框架的核心所在。
城市规划对土地质量的影响形式多样，表现复杂，但从城市规划自身对城市控制引导以及对土地利用产生
陈韦等：兼顾城市规划因素的城镇土地定级技术路线探讨——以武汉市商业用地定级为例81
（1）的影响来看，主要表现在4个方面：从城市规划编制体系角度来看，城市总体规划、分区规划、详细规划等不
同编制层面的城市规划，分别从宏观的城市发展战略、中观的局部地区用地和人口安排以及微观的土地资源配
（2）置和开发建设等层面对土地质量的整体水平、级别划分、边界范围产生直接影响。从城市规划编制内容角
度来看，用地开发性质、空间结构、交通组织、建设强度管控、公共设施布局、市政基础设施规划、生态环境及历史文化保护等方面的内容对城市土地利用都进行了系统化的深度安排，而土地的规划性质、开发强度对土地的价格起着决定性作用，而且对土地质量不仅表现出因城市功能提升、区域环境改善而带来的正向提升，如旧城改造、环境整治等，也表现出因部分公共建设活动而对邻近地区产生的负向外部效应影响，如电力、环卫、医疗
（3）等大型市政及公共设施建设等。从城市规划实施角度来看，不同的规划实施战略决策也对土地质量的空间
分布产生显著影响，如旧城改造优先导向下的规划实施模式将趋向于形成单核心并圈层递减的地价分布模式，
（4）而新城开发优先导向下的实施模式将趋向形成单核心辅以多个次核心的地价空间分布结构。从城市规划时
效角度来看，随着规划年限的缩短，对土地质量的影响也表现出渐强的效应，如5年期限的近期建设规划比20年期限的城市总体规划更具有城市建设针对性和导向性，对土地质量的影响也表现得更为具象，部分具有明确实施性的专项行动规划如轨道交通规划更表现出显著的超前影响。
因此，作为一项政策性和时效性强的技术工作，城镇土地定级的规划因素因子选择应根据城市具体情况，在规划时限、规划尺度及规划类型方面有所侧重，时限以3—5年的近期城市规划为主，规划尺度以明确区域建设意图的中观或微观城市规划为主，规划类型以围绕具体建设项目的实施规划或建设计划为主。
2.2 土地定级技术路线再认识
《规程》已经建立了以多因素综合评价法为核心、以土地现状为主导的城镇土地定级技术体系，也为兼顾城市规划因素的土地定级拓展预留了灵活操作的空间，即将城市规划因素因子纳入《规程》提出的因素因子体系，确定各因子权重后采用多因素综合评价法划分土地级别。可见，当前兼顾城市规划因素的城镇土地定级技术
（图1）核心落脚为城市规划因素因子的选择及权重确定。
图1 考虑城市规划因素的土地定级技术体系框图
Fig.1
Diagram of the technical system on urban land grading combining urban planning factors
82 中国土地科学 2015年1月 第1期
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