2.2.1 城市规划因子选择 描述城市规划对土地质量产生的影响是一项涉及时空变化的复杂系统工程，对城市规划因子的选择重点应强调规划影响显著性和区域指标差异性，规划因子选取过少将难以客观反映对土地质量的影响，选取过多将加大评价系统的复杂性和工作量。因此从武汉市实践经验来看较为可行的方法是：综合分析各层面和类别的城市规划发展目标和控制要求，通过建立地价模型将城市规划对地价的影响以地价潜力的形式进行量化表达，并作为城市规划因子参与系统评价。
2.2.2 城市规划因子权重 确定城市规划因子权重时，可在采用特尔斐法第一轮专家打分时，暂按《规程》中的因子权重范围要求将常规必选和备选因子总分设定为100分，而将城市规划因子的分值单列，各因子权重分值以专家打分结果标准化后的结果为准。通过不设权重分值范围限制的第一轮专家打分结果即可大致获取专家对城市规划因子影响度的判断趋势，在后续的第二轮、第三轮的因子权重打分表中即可相应设计出包括规划因子在内的所有因子权重分值范围，使各因子权重分值方差符合有关统计学要求。
3 实证研究
3.1 研究区概况
武汉市于2010年启动了新一轮土地定级与基准地价成果更新修订，对考虑城市规划因素开展土地定级进行了尝试，本文以最具代表性的市区商业用地土地定级为实证案例。本文所指的武汉市市区指市辖的江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区7个中心城区，以及东湖新技术开发区和武汉经济技术开发区两个国家级开发区，总用地面积1086.67 km2。
3.2 地价潜力模型构建
（2011—2015）（以下简称）3.2.1 建模思路 鉴于《武汉市近期建设规划》《近期规划》提出了新一轮城市总体规划
指导下的城市建设目标和空间发展框架，从公共服务、和谐住区、制造产业、交通畅达、生态城市、名城保护、设施提升、城乡统筹8个方面提出了近期行动计划，同时明确了50个武汉市近期重大建设项目及建设项目库，可全面反映武汉市近期土地质量的预期变化，因此选择近期规划作为规划因子选择的上位依据。为使模型具有更好的延续性和扩展性，同时也为下一步城乡统筹思路下的远城区与中心城区地价一体化协调匹配奠定基础，本文将模型建立范围扩展到城市建设区外围高速公路附近乡、镇行政边界为基本界线的武汉都市发展区，总面积3261 km2。
（图2）本文采用多因素综合评价法建立武汉市近期地价潜力模型。本模型认为城市土地价值包括现实价值
和潜在价值，城市规划影响的是潜在价值，也即模型测算结果。基于《规程》提出的土地定级方法，划分评价单元，将土地质量以评价单元总作用分值的形式予以量化，分别测算各评价单元规划实施后的总作用分值与现状条件
图2 地价潜力模型构建思路
Fig.2
The approach of potential land price modeling
陈韦等：兼顾城市规划因素的城镇土地定级技术路线探讨——以武汉市商业用地定级为例83
下的总作用分值，两者的差值即揭示了城市规划影响下的地价潜力，映射了城市规划对土地价值的潜在作用影响。3.2.2 评价指标及权重 首先基于近5年武汉市有形土地市场价格空间分布特征趋势，结合规划资料的详尽程度，确定商业中心辐射度、交通易达度、设施完善度和环境宜人度4项评价因素，并细化为商业中心区、道路通（表1）达度、公交便利度、轨道交通、对外交通便利度、基础设施配套及景观环境7个评价指标。
表1 地价潜力评价指标一览表
Tab.1 The indicators of potential land price evaluation
评价指标中心辐射度
评价因素商业中心区
评价因子
城市中心城市副中心组团中心
交通易达度
道路通达度
快速路主干路次干路
公交便利度轨道交通对外交通便利度
设施完善度环境宜人度
基础设施配套景观环境
公交枢纽轨道站点客运站
给水、排水、供电、邮政通信、环卫江湖山市级公园区级公园
长江汉江东湖、沙湖等九峰山等都市发展区内公园都市发展区内公园
2000100010001000800500
评价对象滨江商务区鲁巷、四新、杨春湖后湖、南湖等解放大道等京汉大道等胜利街等
武汉关公交枢纽等江汉路站等新华路、杨春湖站等都市发展区内设施
作用半径（m）300001000030001200100070080010005000—
将土地市场成交样点地价进行修正后，首先确定单项因子最高功能分，同时考虑因子的等级和规模确定各级别因子的作用半径和功能分；其次按距离衰减确定各因子现状作用分；再建立样点修正地价与各因子现状作（表2）用分值之间的多元回归方程，求出各因子权重及合成权重。
表2 地价潜力评价指标权重表
Tab.2 The indicators weights of potential land price evaluation
评价因素
名称商 业中心辐射度 交通易达度
权重0.430.27
名称商业中心区道路通达公交便利轨道交通对外交通便利
设施完善度环境宜人度
0.230.07
基础设施景观环境
评价指标 权重1.000.320.320.340.021.001.00
合成权重0.43000.08640.08640.09180.00540.23000.0700
3.2.3 模型计算 首先对评价区域划分出250 m×250 m的评价单元，根据前述评价指标体系和指标权重，分别
84 中国土地科学 2015年1月 第1期
求取各评价单元现状和规划实施后两个时点下的总作用分值，并利用现状及规划用地性质图、规划重点建设地区布局图分别对现状和规划总作用分值计算结果进行局部边界修正，将修正分值结果求取差值即为规划因素（图3，影响的商业用地潜在总作用分值封三）。根据潜在总作用分值频率统计结果共划分出城市规划因素影响（图4，下的商业地价潜力，分为9个级别封三）。3.3 考虑规划因素的土地定级
武汉市商业用地地价潜力模型评价结果表明，未来3—5年，预期商业地价增长较大的区域主要集中在近期规划确定的各类商业中心区，这些区域也是交通轨道、快速路建设的重点区域。潜力分级结果综合了近期规划对城市土地价值的影响，将其提炼为规划地价潜力因子，作为一项土地定级的面状因素参与多因素综合评价。
将规划地价潜力因子纳入土地定级因素因子体系，采用特尔斐法进行3轮权重打分，其中第一轮打分结果（表3）须进行因子权重标准化处理，最终确定武汉市商业用地定级因素因子体系及权重结果。根据《规程》提出的城镇土地定级程序，采用多因素综合评价法，最终划定商业用地分为9个级别。
表3 武汉市商业用地定级评价指标体系及权重表
Tab.3 The indicators and weights of commercial land classi? cation of Wuhan
一级指标繁华程度交通条件
权重0.3988 0.1888
二级指标商服繁华度道路通达度公交便捷度对外交通便利度
权重0.3988 0.0587 0.0639 0.0662
三级指标商服中心商服网点密度道路通达度公交便捷度火车站长途汽车站港口
基本设施状况
0.1387
基础设施完善度
0.0708
供电供水排水
公用设施完备度
0.0679
中学小学大学金融网点超级市场
人口状况城市规划
0.1207 0.1530
人口密度城市规划影响度
0.1207 0.1530
客流人口密度居住人口密度规划地价潜力
权重0.2424 0.1564 0.0587 0.0639 0.0224 0.0192 0.0246 0.0263 0.0254 0.0191 0.0088 0.0081 0.0104 0.0225 0.0181 0.0651 0.0556 0.1530
3.4 土地定级结果验证
武汉市本轮土地级别与基准地价更新成果于2011年8月由市政府公布实施。为验证本文提出的土地定级技术路线科学性，参考近两年武汉市地价动态监测成果，对考虑城市规划因素以后土地级别有所调整的近期城（表4）市重点建设区域进行了检验。结果表明，受规划利好及城市建设投入影响，这些重点发展区近两年地价水平出现了相对显著的提升，经过期日修正后的基准地价水平与地价监测结果比较接近，可见该技术路线因考虑了城市规划因素，对地价的适度超前预判具有合理性与科学性。
陈韦等：兼顾城市规划因素的城镇土地定级技术路线探讨——以武汉市商业用地定级为例
表4 武汉市商业用地定级成果验证表
85
Tab.4 The veri? cation of commercial land grading result of Wuhan
片区汉阳四新片区（国博）武昌沙湖片②武昌杨春湖片（武汉站）武昌滨江商务区
传统定级确定的土地级别
ⅧⅤⅧⅣ
考虑规划因素确定的土地级别
ⅦⅣⅥⅢ
（元/m）基准地价①
201033637232435310142
201135917459450610387
201236837648462010651
地价监测结果（元/m）201034928431440910518
201136758766450010923
201237998976456911294
注：①本轮土地级别与基准地价更新时点为2010年12月31日；②武昌沙湖片地价监测区段含部分Ⅲ级商业用地。
4 结语
本文在现有国家行业规程总体技术框架下，提出了一种兼顾城市规划影响的城镇土地定级技术途径。通过建立地价潜力模型揭示城市规划对地价的综合影响，基于模型测算结果提炼城市规划因素因子，纳入城镇土地定级因素因子体系后参与多因素综合评价确定土地级别，并以武汉市为例进行了实证研究。从武汉市实践来看，将城市规划的影响力作用于城镇土地定级，适当考虑城市规划带来的土地价值超前变化影响，使本轮定级成果与实际地价水平更为吻合，有利于更好地发挥地价在土地资源配置方面的杠杆调节作用。本文提出的定级技术体系具有武汉地方特点，其中规划因子选择及权重确定方式尚有不完善之处，有待在以后的工作中予以进一步优化。
参考文献（References）：
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