2011年房地产估价师《案例与分析》考点资料(25).doc

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2009年房地产估价师考前辅导精讲班 《房地产估价案例与分析》 2007年《房地产估价案例与分析》真题及答案-1
一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的括号内） （一）李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积300，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使 用期限至2060年9月30日。
李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/的价格将 其卖给张某。
由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值， 估价结果为2300元/。
请问：
1．张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性？
2．2007年9月该房层被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受 拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/。
张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近 商铺的补偿单价为4000元/。
你认为应如何解释该估价结果的合理性？ 标准答案：来源建设工程教育网
一、问答题 （一）答：
1．理由如下：
（1）两者的时点不同。
（或：市场状况发生变化、或实物状况发生变化、或区位状况发生变化、或剩 余使用年限不同）（2分）来源建设工程教育网
（2）两者的价值类型不同。
转让价格为市场实际成交价格，抵押价值为正常市场价格扣减法定优先受偿款 后的价值。
（1分）
（3）对用途的界定可能不同。
（1分）抵押价值是按法定用途住宅进行评估的价值，或转让价有可能考虑该住 宅可作为商业用途对价值的提升。
（1分）（共2分） （4）成交价格与交易情况有关。
估价结果是客观合理价格，两者差异很正常。
（1分）
2．理由如下：来源建设工程教育网 第 1页 共 4页
（1）两者的时点不同。
（1分）