谢潇波—土地规划管理的三个问题
土地规划管理的三个问题
规划处 谢潇波
土地规划管理的三个问题
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一、怎么看待规划？ 二、怎么调整规划？
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三、怎么评估规划？
怎么看待规划
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如何从宏观上理解土地利用总体规划 http:///
一、定位
为什么叫龙头？土地管理的基石。
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二、目标
保耕地、保发展、保生态
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三、内容
规模、结构、布局、时序。定量、定位、定序
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四、特色
全域覆盖、上下联动、指标控制、分级审批、分区管理、计划调控、预 审监督
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五、趋势
阶段论、国情论；目前阶段，保障粮食安全、生态安全和经济安全
规划定位
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土地利用总体规划是土地管理的基石
国土资源管理的“四个一”： 一方地：土地的批、供、用、补、查 一块宝：矿产资源的勘察、开发、利用、保护 一张图：测绘地理信息的调查、生产、应用以及版图意识的宣传 一本证：土地及其定着物的调查、确权、登记、发证，不动产统一登记。 土地管理的三大基石： 土地产权：公有制、征用制度 土地规划：指标控制+空间管制+用途管制 土地执法：监督与指导 土地管理的核心制度：用途管制。规划是用途管制的基础。农用地转用。三大地类。用途管制是国际惯例，与国际接轨。但是三 大地类管制，则是中国特色。 土地征收、转用审批、土地调查、土地执法都要依据土地利用总体规划。 相衔接、相互衔接？ 土地管理法的秘密。开发园区规划、城市总体规划、生态功能区规划都要与土地利用总体规划相衔接。
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规划目标
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中国政府话语体系中的战略、国策。科教兴国战略、可持续发展战略；耕地保护、计划生育 国策。国策：十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地 土地管理法第19条： （一）严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地； （二）提高土地利用率； （三）统筹安排各类、各区域用地； （四）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用； （五）占用耕地与开发复垦耕地相平衡。 1、保耕地：落实耕地保有量与基本农田保护任务。规划分区制度、计划管理制度、占补平 衡制度 2、保发展：统筹各类各业各区域用地，节约集约用地。 3、保生态：生态控制区，土地综合整治 保障三个安全：粮食安全、生态安全和经济安全 1、粮食安全：18亿亩耕地红线和20亿亩实有耕地。 2、生态安全：天更蓝、水更清、山更绿。对生态用地实行特殊保护。 3、经济安全：保障基础设施用地需求，保障重大产业用地需求，保障城市发展用地需求。
规划内容
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指标
控制型与分区管理型相结合的规划 发展规划和空间规划的低水平融合。 蓝图型（城规）、指标型（行业计划）、分区型（主体功能区）。 土地利用总体规划的四大核心内容： 1、指标：耕地、基本农田、建设用地 2、区划：土地用途区、建设用地管制分区、规划地类。 3、控制线：中心城区控制线、扩展边界、规模边界、禁止建设边界 4、管制规则：各类分区的管制规则 更多内容请访问久久建筑网
5、保障措施：审批制度、责任制度、评估制度、修改制度
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规划特色
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1、全域覆盖。城规只针对规划区。 2、指标控制。城规的三区四线一书三许可。主体功能区没有指标控制。 总量指标、增量指标、效率指标。 3、分级审批。省及重点城市，国务院。市、县及城关镇，省政府。其 他乡镇，市政府。不需要人大审议的规划。直接体现国家意志。城规， 人大审议，上级批准。一般乡镇县政府审批。其他规划，一般是行业审 批。比如矿规，就是一个自批自用的规划。冷水滩。部门参与最为集中 的规划。 4、计划调控。近期规划、年度计划、用地预审。 更多内容请访问久久建筑网
5、红线制度。基本农田红线、中心城区控制线、禁止建设区边界。扩 展边界。 6、分区管理。
规划趋势
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1、从指标管理型规划向空间管制型规划转变：不仅要落实指标，还要明确空间 用途管制边界。高度重视数据库的建设与管理。 数据库已经成为矿规编制审批的前置程序。土规亦将如是。 2、从增量调节型规划向总量管控型规划转变：不仅重视流量（计划）管理，更 加注重各类空间资源的总量管理，对各类规划约束性指标的管理将更加严格。 新增量的管理。存量利用。城乡增减挂钩的利用。 3、从专业部门型规划向全局全域型规划转变：成为中、微观层面空间规划体系 的核心，成为多规融合的底盘与基础平台。人口、城镇体系、产业聚集、空间边 界
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怎么调整规划
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一、调整对象 1、县、乡两级规划 2、规划指标、规划地类、管制分区。土地用途区一般不调整。规划指标一般不调整。 二、启动条件 1、文本中已作安排，但选址未定。 2、有条件建设区形变。 3、选址确有特殊原因。 4、土地管理法第26条。交、能、水、矿、军。 三、调规类型 切块调整、线性工程、补征地 百度搜索：99建筑网,查看数百万资料
四、审查要点 项目性质、调规依据、文本方案、公众参与、
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调规类型
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一、切块调整
指标不变化，建设用地区位调整。 建设用地调入区、建设用地调出区。
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二、线性工程
道路、管线等基础设施项目。指标使用预留或申请追加。主要是建 设用地调入
区的问题。
三、补征地项目
项目已经建设，主要是对比报批红线和竣工红线
审查要点
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一、项目是否必要：是否符合项目要求 二、依据是否充分：是否符合调规条件 三、选址是否合理：选择特殊性 百度搜索：99建筑网,查看数百万资料
四、规模是否标准：用地定额标准 五、文本是否规范：是否采用了规范文本 六、数据是否真实：地籍数据、规划数据 七、群众是否同意：听证意见 八、附件是否齐全：相关附件是否齐全 九、图件是否规范：位置图、规划图、现状图、影像 十、程序是否到位：请示文件，县、市初审，部门意见，听证公示材料， 是否齐全
项目是否必要
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一、不符合调规条件的项目
1、选址无特殊要求的工业项目 2、统征地项目 3、商业项目：包括加油站、农贸市场 4、娱乐项目 更多内容请访问久久建筑网
5、商品房项目 6、其他项目：养老院、廉租房
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二、可申请调规的项目
1、公路、铁路、港口、机场等对选址有特殊要求的交通基础设施项目 2、对环保有特殊要求的项目：垃圾处理厂、污水处理厂、化学品存储项目等。长沙县的 3、对安全有特殊要求的项目：如鞭炮厂、油库、 4、对场地有特殊要求的项目：比如矿山用地，包括选矿厂、冶炼厂、尾矿坝。比如风景旅游设施用地。景 区服务站等。宗教用地，寺庙用地。遗址保护项目。如土司城。湘西的低丘缓坡项目。原址扩建类项目。 更多内容请访问久久建筑网
5、对保密有特殊要求的项目：军事项目。1121工程。测绘项目。重大能源项目。 6、对民意有特殊要求的项目：殡仪馆、公墓、监狱等特殊用地。长沙北山镇的危险品项目。
依据是否充分
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1、是否纳入土规。 2、是否纳入了行业规划。省政府审批的规划。 3、是否有主管部门意见。
选址是否合理
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规划方案审查，关键是审查项目选址的特殊性 和用地规模的合规性。项目的必要性，在实质 上不是规划评审的重要内容。 1、为什么不能选址在现有允许建设区范围内？ 2、拟调入地块是否是占用耕地最少、用地规 模最省的地块。湘潭县项目、长沙县项目。 3、现有地块是否是综合效益最高的选址。社 会效益、经济效益、生态效益。
规模是否标准
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主要是套用行业的用地定额标准
文本是否规范
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一、项目概况。项目名称、所在位置、性质、批准单位、立项文件、投资
主体、投资金额，主要功能。等
二、选址特殊性论证。参上。 三、用地规模合理性论证。与定额标准的比较。 百度搜索：99建筑网,查看数百万资料
四、规划实施情况。重点指标的实施情况及对特殊现象的解释 五、规划调整方案及影响评估。指标调整方案、调入
区及调出区
规划地类和建设用地管制分区调整方案。调整方案对实现指标、耕地保护、生态 环境的影响。
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六、公众意见落实情况。何时、何地、何人参加听证会，提出了什么
意见，怎么落实的。
数据是否真实
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现状数据，必须采用变更调查数 规划数据，采用最新的数据库数据。包括历史 上的调规数据。 多划的基本农田：落实数-目标数-历次抵扣数。 以县为单位
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群众是否满意
听证意见。 政府部门、利益相对人的意见。不能以部门会议 代替。
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附件是否齐全
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1、县政府或国土部门的请示文件 2、纳入规划文本复印件 3、纳入行业规划的复印件 4、主管部门立项文件 更多内容请访问久久建筑网
5、听证材料：包括听证公告、会议纪要、签到表 6、地灾评价报告 7、压矿意见 8、相关部门意见。不需要面面俱到，相关即可。如，涉及环保的需要 环保部门意见，涉及安全的需要消防、安监部门意见。 9、相关照片 10、基本农田抵扣台账，县国土局盖章确认。 11、专家审查论证材料。会议议程、签到表、会议纪要、修改说明。
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